Osakehuoneiston käyttötarkoituksen muutos: kuka maksaa porrasremontin?
Ongelmatilanne: asunto-osakeyhtiön osakas muuttaa hallitsemansa huoneiston ullakkotilan asuinhuoneistoksi sekä rakentaa ullakolle johtavat portaat. Mikä on taloyhtiön rooli porrasremontin kustannksissa?
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvussa säädetään osakkaan oikeudesta muutostöihin. Muutostöitä koskevia pykäliä sovelletaan myös osakkaan toteuttamaan lisärakentamiseen.
Osakkaalla on oikeus tehdä muutostöitä hänen hallinnassaan olevissa tiloissa, mikäli muutos on yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen.
Silloin kun muutostyö johtaa käyttötarkoituksen muuttumiseen esimerkiksi ullakkotilasta asuintilaksi, asunto-osakeyhtiöllä ei ole velvollisuutta tällaista muutosta hyväksyä. Yhtiö voi kuitenkin tällaisen oikeuden osakkaalle myöntää, mutta asia on yhtiön vapaasti päätettävissä. Tällöin asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä muutetaan niin, että se vastaa muutostyön johdosta vallitsevaa tilannetta.
Kun ullakon muuttamiseen asuintilaksi liittyy muutostöitä myös osakehuoneiston ulkopuolelle yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin, tulee asiassa sovellettavaksi myös asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 8 §.
Kuluvastaan osalta asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä todetaan seuraavasti: ”Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa”. Lain esitöissä on tältä osin todettu lähtökohdan olevan se, että suhteessa yhtiöön ja toisiin osakkeenomistajiin kaikki muutostyöstä aiheutuvat kustannukset kuuluvat sen toteuttavan osakkeenomistajan maksettaviksi, olipa kyse muutostyön toteutuksesta aiheutuvista kuluista taikka muutoksen myöhemmin aiheuttamasta kunnossapitotarpeesta tai muutoksesta yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.
Mikäli siis kyseessä on osakkaan tekemästä muutostyöstä johtuvat kustannukset, niistä vastaa muutostyöhön ryhtynyt osakas. Näin ollen, jos kysymys on osakkaan aloitteesta ja toimesta tehtävästä ullakon muuttamisesta asuintilaksi siihen liittyvine muine töineen kuten osakehuoneiston ulkopuolelle rakennusmääräysten mukaisen portaikon rakentamisesta, voitaneen lähtökohdaksi ottaa, että kustannuksista vastaa muutostyön suorittava osakas.
Eri asia on se, että sen jälkeen, kun aiemmin ullakkona toiminut tila on yhtiöjärjestyksessä merkitty asuintilaksi ja osakas on yllä esitetyn mukaisesti kustantanut siihen liittyvät muutostyöt, yhtiö voi olla velvollinen kustantamaan myöhemmin esimerkiksi rakennusmääräysten tiukentumisen johdosta tarvittavat korjaukset/muutokset.
Eli, jos aiemmin ullakkona toiminut tila on yhtiöjärjestyksessä muutettu asuintilaksi, yhtiö voi olla vastuussa niistä kustannuksista, joita aiheutuu esimerkiksi asuintilaan johtavan portaikon tai muun kulun muuttamisesta/korjaamisesta vastaamaan rakennusmääräysten vaatimuksia. Näin siksi, että osakkaalla on oikeus edellyttää, että hän voi käyttää huoneistoa sen yhtiöjärjestyksen mukaiseen käyttötarkoitukseen.
Kirjoituksen on laatinut Asianajotoimisto Veneskoski Oy:n lakimies.
