Suomirakentaa.fi

Neuvontaa rakentajille ja remontoijille

Kysy lakiasioista - asiantuntijamme vastaavat.

Onko sinulla kysymyksiä tai ajatuksia pienrakentajan lakiasioihin liittyen? Annamme neuvontaa ja vastaamme kysymyksiinne koskien rakentamisen, remontoimisen ja asumisen ongelmatilanteita ja virhevastuita. Pyrimme vastaamaan viimeistään kahden viikon sisällä. Rakentamisen ja asumisen kumppani lakiasioissa, Asianajotoimisto Veneskoski Oy.



Sähköpostisi
Nimesi
Viesti

Omakotitalon rakentajavastuu ja oikea-aikainen reklamointi virheellisestä työsuorituksesta

Ongelmatilanne: Meillä on omakotitalo, joka on rakennettu vuonna 2009 ja valmistunut 2010. Nyt kylpyhuoneessa on ilmennyt ongelmana se, ettei kylpyhuoneen lattiaan ole tehty tarvittavia kaatoja niin, että pesuvesi menisi suoraan lattiakaivoon. Vesi jää ns. seisomaan tiettyihin kohtiin vaikka kuivaamme lattian lastalla joka kerta suihkun jälkeen. Onko näissä asioissa rakentajalla vastuu, koska talohan on aika uusi vielä? Käytin paikalla laattatyön ammattilaista ja hän mittasi, ettei kaatoja ole tehty oikea oppisesti.

 

Lopullinen vastuu aina rakennushankkeeseen ryhtyvällä

Maankäyttö- ja rakennuslain 119 § mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvällä on aina lainmukainen lopullinen vastuu hankkeestaan. Tämä on jokaisen omakotirakentajan hyvä pitää mielessä. Maankäyttö- ja rakennuslaissa on yksityiskohtaisia säännöksiä siitä, mistä kaikesta rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava ja mistä kaikesta rakennushankkeeseen ryhtyvä vastaa. Rakennushankkeeseen ryhtyvän on mm. huolehdittava siitä, että rakennushankkeessa on kelpoisuusvaatimukset täyttävät suunnittelijat ja työnjohtajat ja että muillakin rakennushankkeessa toimivilla on heidän tehtäviensä vaativuus huomioon otettuna riittävä asiantuntemus ja ammattitaito.

Omakotirakentajan näkökulmasta rakennushankkeeseen osallistuu useita eri tahoja jo siitäkin syystä, että harvemmin jos koskaan yksittäinen omakotirakentaja voi yksinään täyttää maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset edellytykset rakennushankkeen toteuttamiseksi. Silloin viimeistään rakennushankkeeseen ryhtyvä joutuu tekemään sopimuksia eri tahojen kesken ja tällä tavalla hankkimaan käyttöönsä ammattihenkilöt, jotka täyttävät lainsäädännön asettamat edellytykset hankkeen läpiviemiseksi. Sopimuksissa osapuolten oikeudet ja velvollisuudet määräytyvät lähtökohtaisesti sopimusvastuun perusteella. Omakotirakentaja sopimuksin siirtää vastuuta ulkopuoliselle toimijalle, joka vastaa suorituksestaan sopimuksen nojalla rakennushankkeeseen ryhtyneelle.

Talopakettisopimukset voivat olla osapuolten sopimusvastuuta käsitteleviä sopimuksia, joissa sovitaan rakennushankkeen tavaratoimituksista, rakennuksen pystytyksestä, hankkeen mahdollisista viivästyksistä ja niiden seurauksista. Viime kädessä kunkin talopakettisopimuksen laajuus määrittää osapuolten lopulliset vastuut ja velvoitteet niistä tavaratoimituksista ja rakennusvaiheista, jotka talopakettisopimus kulloinkin kattaa. Melko vakiintunutta on, että talopakettisopimus ei kata kaikkia yksittäisiä omakotitalon rakennusvaiheita, jolloin joudutaan tekemään sopimuksia myös muiden toimijoiden kanssa.

 

Virheistä reklamoitava ajoissa

Rakennushankkeissa sattuu toisinaan virheitä. Rakennushankkeen eri sopimukset määrittävät viimekädessä sen tahon, jolle puutteellisesta suorituksesta tulee reklamoida.
Mikäli omakotitalon kylpyhuoneen lattiakaadoissa on havaittu ongelmia, on tästä ensivaiheessa reklamoitava viipymättä sopimuskumppanille. Sopimuskumppani voi olla talopakettitoimittaja, jonka kanssa tehtyyn sopimukseen on reklamoitava työ sisältynyt tai joku täysin ulkopuolinen urakoitsija, jonka kanssa on tehty sopimus reklamoinnin kohteena olevasta työsuorituksesta.

Lähtökohtaisesti suorituksen puutteet ja virheet tulee oikeudet säilyttääkseen ensivaiheessa aina reklamoida kohtuullisessa ajassa. Jos ei ole tietoa, kenestä puutteet tai virheet johtuvat, on reklamoitava kaikille mahdollisille vastuuvelvollisille. Reklamoinnin ajatus on saada reklamoitu asia toisen osapuolen tietoon niin varhain, että säilytetään mahdollisuus korjata havaittu virhe ja voidaan vedota virheelliseen suoritukseen. Maakaaren mukainen virheilmoitus on lisäksi tehtävä säädetyssä muodossa, jotta se olisi oikein tehty.

Suoritusvirheen yhteydessä on monen eri lainsäännöksen mukaan reklamoitava kohtuullisessa ajassa. Reklamointia koskevia säännöksiä on mm. kuluttajansuojalaissa, asuntokauppalaissa ja maakaaressa. Nämä eri lait voivat tulla sovellettaviksi kiinteistöjen tai asunto-osakkeiden kauppojen erityyppisissä vaihdantatilanteissa sekä eri työsuorituksissa. On olennaisen tärkeää huomata, että kohtuullinen reklamaatioaika vaihtelee eri tilanteissa ja oikeuskäytännöstä on saatavissa vain suuntaviivoja kohtuullisiksi katsotuista reklamaatioajoista eri sopimustilanteissa. Tavanomaisissa virhetilanteissa reklamaatioaika on asuntokauppalain 3-4 kuukaudesta maakaaren mukaiseen enintään noin 6-8 kuukauteen. Kuluttajansuojalain mukainen reklamaatioaika on vähintään 2 kuukautta. Omakotirakentajaa yksityishenkilönä koskee rakennusaikaisista reklamoinneista erityisesti kuluttajansuojalain mukainen vähintään 2 kuukauden reklamaatioaika, jota lyhyempi kohtuullinen reklamaatioaika ei voi olla.

 

Vastaus esimerkkitilanteeseen

Mikäli esimerkkinä toimivan omakotitalon lattiakaadossa on havaittu puute vuonna 2009 tai 2010 eikä puutteesta ole reklamoitu millään tavalla työn suorittajaa tai muuta sopimuskumppania, on mahdollisuus vaikutuksellisesti vedota virheeseen vuonna 2016 menetetty jo pelkästään ajan kulumisen perusteella, koska reklamaatio suoritusvirheestä on laiminlyöty tehdä ajoissa tai sitä ei ole tehty ollenkaan. Reklamaatio ei milloinkaan ole vaikutuksellinen vuosia sitten havaitusta työsuoritus tai muusta virheestä.

Mahdollinen virhe lattiakaadossa ei kuitenkaan häviä reklamaation laiminlyönnin vuoksi omistajanvaihdostilanteessa eikä siten vaikuta kiinteistön uuden omistajan mahdollisuuteen reklamoida virheestä. Tässä tapauksessa kiinteistön omistajan luovuttaessa kiinteistön uudelle omistajalle, vastaa kiinteistön luovuttaja mahdollisesta lattiakaadon virheestä kiinteistön tulevaa ostajaa kohtaan, jonka on säilyttääkseen mahdollisuutensa vedota virheeseen ensivaiheessa reklamoitava saantomiestään eli kiinteistön myyjätahoa.

 

Kirjoituksen on laatinut Asianajotoimisto Veneskoski Oy:n lakimies.

Veneskoski Logo

www.veneskoski.com