Kohtuutonta rasitusta naapurisuhteista?
Naapuri voi olla paras ystävä tai pahin vihollinen, eikä ongelmilta naapuruussuhteissa voi aina välttyä. Lainsäädännössä naapuruussuhteita käsitellään naapuruussuhdelaissa (laki eräistä naapuruussuhteista 26/1920). Kyse on varsin vanhasta laista, jota on muokattu vuoden 1920 jälkeen moneen kertaan. Iästään huolimatta naapuruussuhdelaki vastaa kuitenkin edelleen moniin nykypäivän ongelmiin.
Lain lähtökohtana voidaan pitää sitä, että kullakin on oikeus käyttää kiinteistöään, rakennustaan tai huoneistoaan tavalla, joka ei haittaa kohtuuttomasti naapuria. Naapuruussuhteissa voidaankin puhua niin sanotusta sietämisvelvollisuudesta. Toisaalta mitä tahansa ei kuitenkaan tarvitse sietää.
Haittaa aiheuttavat puiden oksat ja juuret
Ongelmia naapureiden välillä voivat tuottaa esimerkiksi naapurin puun juuret tai oksat. Jos naapurin alueelta tunkeutuu haittaavia juuria tai oksia, haitankärsijä on naapuruussuhdelain 8 §:n perusteella on oikeutettu poistamaan tällaiset juuret ja oksat omalta alueeltaan. Edellytyksenä on kuitenkin se, että omistaja ei itse poista juuria tai oksia kohtuullisessa ajassa kehotuksen saatuaan.
Esimerkiksi Helsingin hovioikeus on vuonna 1995 antamassaan ratkaisussa (Helsingin HO 29.6.1995 S 94/267, lainvoimainen) käsitellyt puiden oksien leikkaamisesta aiheutunutta ongelmatilannetta. Kyseisessä tapauksessa naapuri oli leikannut toisen omistamaa kuusiaitaa omalta puoleltaan ja kuusiaidan omistava naapuri vaati vahingonkorvausta kuusiaidan turmelemisesta. Vaatimuksen perusteena oli ulkonäköhaitta, joka kuusiaidan typistämisestä oli aiheutunut. Kyseisessä tapauksessa kuusiaitaa leikannut naapuri ei ollut naapuruussuhdelain 8 §:n mukaisesti ensin kehottanut omistajaa oksien poistamiseen vaan oli suoraan itse ryhtynyt pihamaataan ja varjostavien oksien poistamiseen. Jutussa todistajana kuullun puutarhurin mukaan typistys oli tehty rajusti. Toisaalta todistaja oli edelleen kertonut, että jos näin vanhaa kuusiaitaa ei ollut säännöllisesti typistetty, sen typistäminen myöhemmin oli mahdotonta aiheuttamatta ulkonäölle vaurioita.
Kihlakunnanoikeus hylkäsi kanteen todeten, ettei vastaajan suorittamasta aidan typistämisestä ollut aiheutunut kuusiaidalle sellaista ulkonäöllistä haittaa, jonka vastaaja olisi velvollinen korvaamaan. Kihlakunnanoikeus otti ratkaisussaan huomioon aidan iän, aidan aiemmat hoitotoimenpiteet, ja sen, ettei aitaa ollut asianmukaisesti typistetty säännöllisesti, sekä aidan sijainnin kantajan tontilla. Kantaja olisi joka tapauksessa joutunut typistämään aidan vastaajan sitä vaatiessa, ja siitä olisi aiheutunut aidalle nyt kyseessä olevanlainen ulkonäköhaitta. Helsingin hovioikeus ei katsonut olevan syytä muuttaa kihlakunnanoikeuden päätöstä.
Rakentaminen osaksi naapurin maalle
Ongelmia voi aiheutua myös rakentamisesta naapurin läheisyyteen ja tähänkin naapuruussuhdelaista löytyy eräitä säännöksiä. Ensinnäkin jos rakennus on rakennettu niin, että se on osaksi toisen maalla taikka lähempänä sitä, kuin lain, asetuksen tai rakennusjärjestyksen taikka asema- tai rakennuskaavan mukaan on sallittu, naapurin tulisi tehdä tästä viipymättä huomautus. Jos huomautusta ei ole tehty ajallaan, eikä määräysten vastaisesti rakentanut ole toiminut asiassa vastoin parempaa tietoaan tai törkeän huolimattomasti, naapuri voi olla naapuruussuhdelain 14 §:n nojalla velvollinen sallimaan rakennuksen jäämisen paikoilleen. Tällainen velvollisuus syntyy, jos rakennuksen purkaminen, toisenlaiseksi rakentaminen taikka muuttaminen aiheuttaisi rakennuksen omistajalle haittaa ja rakennuksen arvoon nähden suhteettoman suurta vahinkoa. Haittaa kärsivällä naapurilla on kuitenkin oikeus vuotuiseen korvaukseen siitä haitasta, joka aiheutuu hänelle väärästä rakennuksen sijainnista.
Esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2006:36 oli kyse osaksi toisen maalle rakennetuista rakennuksista. Kyseisessä jutussa pariskunta P oli ostanut vuonna 1988 kiinteistön sekä määräalan naapurikiinteistöstä. Heille oli myönnetty vuonna 1991 rakennuslupa ja he olivat ryhtyneet rakentamaan lomarakennusta.
Valtio oli vuonna 1990 ostanut tilan, josta pariskunnalle P oli myyty määräala, ja valtio oli myös myynyt tilan eteenpäin E:lle vuonna 1991. Valtion ja E:n välisessä kauppakirjassa ei ollut mainittu, että kyseisestä tilasta olisi luovutettu määräaloja. Myöhemmin Etelä-Suomen maaoikeus oli vuonna 1998 antamallaan tuomiolla vahvistanut, että raja pariskunnan P omistaman tilan ja E:n omistaman tilojen välillä kulki niin, että P:iden rakentama lomarakennus sijaitsi osaksi E:n tilan alueella. P:iden omistamat vaja ja ulkokäymälä sijaitsivat niin ikään E:n omistaman tilan puolella. E oli näin ollen nostanut kanteen ja vaatinut, että pariskunta P velvoitetaan siirtämään rakennuksensa pois hänen omistamaltaan maalta.
Kyseisessä ratkaisussa korkein oikeus katsoi, että rakennuksen omistajalle oli naapuruussuhdelain 14 §:n nojalla syntynyt oikeus pysyttää rakennus osaksi naapurin maalla ja että tämä oikeus oli voimassa myös suhteessa naapurikiinteistön myöhempään luovutuksensaajaan. Korkein oikeus perusteli ratkaisuaan muun muassa sillä, etteivät P:t olleet rakentaneet toisen maalle vastoin parempaa tietoaan tai törkeästä huolimattomuudesta. Valtio, joka on omistanut vireisen tontin silloin, kun P:t ovat ryhtyneet rakentamaan, ei ollut myöskään tehnyt naapuruussuhdelain 14 §:n edellyttämää huomautusta rakentamista vastaan. Lisäksi korkein oikeus piti selvänä, että P:ille olisi aiheutunut suhteettoman suurta vahinkoa kysymyksessä olevan lomarakennuksen siirtämisestä. Siltä osin kuin kanteessa vaadittiin P:iden velvoittamista siirtämään omistamansa vaja ja ulkokäymälä pois naapuritilan alueelta, Korkein oikeus katsoi, etteivät P:t olleet esittäneet perustetta, joka oikeuttaisi heidät pitämään nämä rakennukset E:n omistaman tilan alueella. Näin ollen P:t velvoitettiin siirtämään mainitut rakennukset E:n omistaman tilan alueelta.
Muu kohtuuton rasitus esimerkiksi melusta tai hajusta
Naapurin toiminta voi aiheuttaa myös muuten kohtuutonta rasitusta ja tällöin haitankärsijälle voi syntyä oikeus vahingonkorvaukseen naapuruussuhdelain 18 §:n perusteella. Kohtuutonta rasitusta aiheuttava toiminta on myös lopetettava, ellei sen aiheuttajaa voida muutoin poistaa.
Mikä sitten voidaan katsoa tällaiseksi kohtuuttomaksi rasitukseksi? Naapuruussuhdelain 17 §:n mukaan kiinteistöä, rakennusta tai huoneistoa ei saa käyttää siten, että naapurille aiheutuu kohtuutonta rasitusta ympäristölle haitallisista aineista, noesta, liasta, pölystä, hajusta, kosteudesta, melusta, tärinästä, säteilystä, valosta, lämmöstä tai muista vastaavista vaikutuksista. Mahdollinen lainvastaisuus määräytyy aina tapauskohtaisella kohtuuttomuusarvioinnilla. Tässä arvioinnissa otetaan huomioon paikalliset olosuhteet, rasituksen muu tavanomaisuus, rasituksen voimakkuus ja kesto, rasituksen syntymisen alkamisajankohta sekä muut vastaavat seikat.
Esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:21 oli kyse kohtuuttomasta meluhaitasta. A Oy oli harjoittanut ravintolatoimintaa Helsingin keskustassa sijaitsevissa tiloissa vuodesta 1994 lähtien. B Oy oli aloittanut hotellin pitämisen vuonna 2008 ravintolan naapurissa sijaitsevassa rakennuksessa. Ravintolassa esitetystä musiikista johtunutta, terveyshaitaksi luokiteltavaa melua oli kuulunut kahteen hotellihuoneeseen aiheuttaen huoneiden käytön estymisen vuoksi B Oy:lle tulonmenetystä. Melusta katsottiin aiheutuneen eräistä naapuruussuhteista annetun lain 17 §:ssä tarkoitettua kohtuutonta rasitusta, minkä vuoksi B Oy:llä oli oikeus vahingonkorvaukseen. Vahingonkorvausta kuitenkin soviteltiin B Oy:n myötävaikutuksen perusteella sen laiminlyötyä riittävästi selvittää toimintapaikan olosuhteita ja mahdollisuuksia suojautua meluhaitalta ennen hotellitoiminnan aloittamista.
Jos naapurikiinteistöllä tapahtuu kiellon vastaista toimintaa, asiasta on mahdollista nostaa kanne käräjäoikeudessa. Naapuruussuhdelain 20 §:n mukaan toiminnan lopettamista, haitan ehkäisyä ja vahingonkorvausta tulee vaatia kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahinko ilmeni. Toisaalta on kuitenkin hyvä huomioida, että ongelmia naapurien välillä voi olla otollisempaa ratkaista esimerkiksi riita-asioiden sovittelussa. Tämä on monesti myös riitaprosessia nopeampi ja edullisempi menettely.
Muuta huomioitavaa
Lopuksi todettakoon, että naapuruussuhdelaista löytyy säännöksiä myös muihin kuin tässä artikkelissa mainittuihin ongelmatilanteisiin. Lisäksi tässä artikkelissa naapurien välisiä ongelmia on käsitelty nimenomaan naapuruussuhdelain valossa, mutta kyseinen laki ei ole suinkaan ainut laki, joka voi tulla sovellettavaksi naapuruussuhteita koskevissa riidoissa. Muun muassa ympäristösuojelulaki, ympäristövahinkolaki ja terveydensuojelulaki säätävät eri ympäristö- ja terveyshaitoista sekä näiden ehkäisystä. Rakentamisesta on myös useita lakeja ja asetuksia, joista tärkeimpinä mainittakoon maankäyttö- ja rakennuslaki.
Myös rikoslain säännökset tulee huomioida naapuruussuhteissa. Jos olet esimerkiksi asentamassa omakotitaloosi valvontakamerajärjestelmää, tulee naapurit ja heidän yksityisyytensä huomioida kameroita asennettaessa. Väärin asennetulla kameralla voi syyllistyä rikoslain 24 luvun 6 §:n salakatseluun. Toisin sanoen valvontakameroiden suuntaamisessa tulee huolehtia siitä, että ne eivät ole suunnattu väärin ja rajoittuvat vain omaan kotirauhalla suojattuun pihapiiriin.
Kaiken kaikkiaan naapuruussuhteissakin on joskus syytä asettua toisen asemaan ja yrittää nähdä asiat naapurinsa kannalta. Parhaiten naapuruussuhteen ongelmilta säästyy ottamalla naapurinsa huomioon.
Kirjoituksen on laatinut Asianajotoimisto Veneskoski Oy:n lakimies.
