Ennen remonttia kuntotarkastus
Kun suunnittelet kotiisi isompaa remonttia, on hyvä käydä ensin asunnon korjaustarve huolella läpi. Vanhat talot ja niiden korjaustarpeet ovat yleensä erilaisia. Huolellinen suunnittelu on tarpeen, jotta remontti onnistuu ja talon arvo säilyy. Yleisimmät remonttikohteet on syytä alkukartoittaa: missä kunnossa ne ovat ja mitkä vaativat perusteellisemman kuntotutkimuksen, jossa rakenteita avataan vaurioiden laajuuden selvittämiseksi.
Yleisimpiä kohteita ovat vesikatot, ullakkotila, ylimmän kerroksen vinot katto- ja yläpohjarakenteet, lattiarakenteet, ulkoseinät, ikkunat, kellaritilat sekä asunnon märkätilat. Lämmitys-, vesijohto- ja ilmanvaihtojärjestelmien toimintakunto on myös tärkeää tuntea.
Kuntotarkastuksessa käydään monipuolisesti läpi talon kunto, korjaustarpeet ja riskit sekä esitetään ehdotuksia toimenpiteistä. (Kuva: Lammin Ikkunat)
Kuntotarkastus vai kuntotutkimus
Kuntotarkastus ja kuntotutkimus ovat molemmat yleisesti käytettyjä termejä, joiden sisällöt saattavat kuitenkin puhekielessä mennä keskenään sekaisin. Periaatteessa ero on selkeä; kuntotarkastus tehdään koko rakennusta koskevana ja toteutetaan pääasiassa ilman rakenteiden avaamisia. Kuntotutkimuksessa taas selvitetään tarkemmin esim. rakenteessa havaitun vaurion laajuutta ja syitä. Kuntotutkimus edellyttää yleensä rakenteiden avaamista. Kuntotarkastus on yleensä asuntokaupan yhteyteen mielletty puolueeton toimenpide. Tällöin halutaan varmistaa myytävän rakennuksen kunto ja näin tietää lähitulevaisuudessa odotettavat korjaukset. Mitä paremmassa kunnossa talo on, sitä suurempi on sen arvo. Vaikka asuntoaan ei myyntimarkkinoille olisi laittamassakaan, on talon kunnon seurannalla kuitenkin hyötyä. Ennakointi on tässäkin paikallaan. Ajoissa tehty pienten vaurioiden ja riskipaikkojen korjaaminen on selvästi edullisempaa kuin myöhemmin pakon edessä tehtävät suuret korjaukset.
Vanhan omakotitalon arvon säilymisen ja ylläpidon tueksi kannattaa kuntotarkastuksen pohjalta teettää pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma. Suunnitelmassa esitetään rakennusteknisten korjausten ja mahdollisten jatkotutkimusten ajankohdat sekä arviot kustannuksista.
Kuntotarkastuksen suorittaminen
Kuntotarkastuksessa arvioidaan rakennuksen kuntoa ja korjaustarpeita sekä mahdollisia vaurioita aiheuttavia riskejä. Kuntotarkastus perustuu kohteessa tehtäviin havaintoihin, rakennusta koskeviin asiakirjoihin ja kohteen omistajan tai käyttäjän antamiin tietoihin. Rakennus tarkastetaan aina kokonaisuudessaan näkyviltä osin ja kunnon arviointi perustuu tarkastajan asiantuntemukseen. Kuntotarkastukseen ei sisälly rakenteiden avaamisia, mutta havaintojen täydentämiseksi voidaan irrottaa esimerkiksi yksittäisiä listoja. Rakenteiden kosteusteknisen kunnon tarkastaminen perustuu pääosin pintapuolisiin mittauksiin, mutta havainnon vahvistamiseksi voidaan rakenteeseen porata reiät.
Kuntotarkastuksessa tehtävät mittaukset rajoittuvat lähinnä rakennuksesta tai asunnosta yleisluontoisesti tehtäviin, havaintoja tukeviin mittauksiin. Tällaisia ovat esimerkiksi sisä- ja ulkoilman lämpötilan ja suhteellisen kosteuden mittaus, kosteudelle alttiina olevien, kuten pesu- ja kylpyhuonetilojen rakenteiden kosteiden alueiden kartoittaminen kosteuden tunnistimilla sekä ilmavirtausten havainnointi merkkisavun avulla esimerkiksi poistoilmaventtiilien toimimisen havaitsemiseksi.
Ammattitaitoisen henkilön tekemä kuntotarkastus antaa varsin hyvän kuvan rakennuksen kunnosta. Rakenteiden sisällä piileviä vikoja ei tarkastuksessa kuitenkaan välttämättä havaita, jollei niistä näy merkkejä ulospäin tai niitä muuten ei osata epäillä. Rakenteen tunteminen ja sen terveystila tarkasteluhetkellä antavat kuitenkin varmuutta sen terveydestä jatkossakin.
Omakotitalon myyntitilanteessa tehtävä kuntotarkastus on sisällöltään melko vakio, kokonaisuuden hinta liikkuu 1 000–2 000 euron välillä vaihdellen mm. rakennuksen koon mukaan. Muun tyyppisten kokonaisuuksien hinta luonnollisesti vaihtelee valitun sisällön mukaan. Kuntotarkastuksesta ja siihen liittyvistä toimenpiteistä on hyvä sopia kirjallisesti ennen tarkastusta. Myös mahdolliselta isännöitsijältä tai kiinteistövälittäjältä voi kysellä, onko heillä alennussopimuksia kuntotarkastuksia tekevien yritysten kanssa.
(Kuva: Vertia Oy)
Yleisimmät apuvälineet ja mittaukset
Kosteuden tunnistin on kätevä apuväline rakenteessa mahdollisesti piilevän kosteuden havaitsemiseksi. Kostean alueen löytäminen perustuu tutkittavan rakenteen eri osien tarkastukseen. Mittalaitteissa ja niiden käytössä on huomioitava tiettyjä epävarmuustekijöitä: esim. suihkutilojen kohdalla tulee ottaa huomioon suihkun käyttö tarkastusta edeltävinä päivinä ja kylpyhuoneen ilmanvaihdon + lämmityksen järjestelyt. Keraamisten laattojen saumat imevät kosteutta ja ilmaisin voi tunnistaa kosteuden, vaikka laatan alla olevassa rakenteessa ei olisikaan mitään vikaa. Myös lämpökamera on kuntotutkimuksen apuväline. Lämpökuvausta käytetään tavallisesti rakennusten ulkovaipan lämpöteknisen kunnon arviointiin.
Kuntotutkimus
Kuntotarkastuksessa määritetään kohteet, joiden kunnon selvittäminen vaatii tarkempaa tutkimusta ja rakenteen avaamista. Tällöin on kyse kuntotutkimuksesta, jonka avulla selvitetään rakenteen alkuperäiset toteutustavat sekä mahdolliset ja piilevät mikrobikasvustot. Myös teknisten järjestelmien kunto on joskus selvitettävä tarkemman kuntotutkimuksen avulla.
Kuntotutkimuksen hinnat alkavat 300 eurosta ja päätyvät muutamaan tuhanteen euroon, mikäli tarvitaan useampia laboratoriokokeita ja putkistokuvauksia esimerkiksi sisäilman laadun selvittämiseen.
Luotettava tarkastaja
Asuntokaupan kuntotarkastukseen on luotu valtakunnallinen järjestelmä. Järjestelmän tarkoituksena on parantaa asuntokaupassa sekä ostajan että myyjän oikeusturvaa. Kiinteistöalan Koulutussäätiö pitää yllä rekisteriä pätevöityneistä Asuntokaupan Kuntotarkastajista (AKK). AKK-tarkastajilla on vaadittava peruskoulutus, hyväksytysti suoritettu valmentava koulutus sekä alan työkokemus. Kuntotarkastuksen tilaajan vastuulla on ottaa selvää kuntotarkastajan pätevyydestä tehtävään.
